房价有时候大涨,有时候小涨,也有时下跌。人们不仅要问:这些看似完全随机的涨跌之间,究竟有没有看不见的分布规律呢?买房理财靠谱吗?房产投资历史上,究竟有没有一个神秘的数值存在?吸引着一切房产的年增值率靠近。

      针对这个不动产数学的猜想,千赢国际手机版官方孙敦浩查阅了近百年来全球不动产增值率的相关统计数据,提出了一个假设:“房价递增率7~8%”,参考数据如下。

 

1.   国际现货黄金价格:1972~2019年47年累计增长17倍,平均年上涨6.2%

1971年,美元与黄金脱钩,1972年2月,黄金价格上涨到1盎司黄金75美元,2019年4月,国际现货黄金买入价为1盎司黄金1275美元。

 

2.中国房价:1998~2017年19年间累计上涨4.1倍,平均年上涨7.7%

国家统计局公布的数据:1998年,开始货币化分房,全国商品房住宅平均价格1854元/平方米,2017年全国商品房住宅平均价格为7614/平方米。同期,租金回报率约2%,合计约9.7%

 

3.上海房价指数:2001~2019年18年间累计上涨3.9倍,平均年上涨8.2%

上海房产之窗二手房指数:2001年11月指数为基点1000点。20193月,上海房产之窗二手房指数为3905点,2001年11月指数为基点1000点。二手房指数环比下降十五个月后止跌转正,但同比则下降1.77%。


4.上海房屋租赁指数:2006~2019年13年间累计上涨3.9倍,平均年上涨5.3%

上海房屋租赁指数2006年5月为基点1000点。2019年3月租赁指数1936点,环比连续上涨9个月,同比上涨连续4个月,年租金回报率1.8%。2006~2019年,13年间年租金复合增长率5.3%。

房价上涨率8.2%加租金回报率1.8%等于10%。

 

5.美国房价指数:1991~2019年28年间累计上涨2.7倍,平均年上涨3.6%

美国联邦住房金融局Federal Housing Finance Agency(FHFA)统计数据:2019年4月份房价指数为272.8点;1991年的房价基准水平100点。

 

6.美国全球不动产REITs指数:1972~2010年38年间平均年化收益率为8.3%
根据全国不动产投资信托协会(NAREIT)的测算,1972至2010年的38年间,FTSENAREIT All Equity REITs指数(全球不动产指数)的平均年化股息(分红再投资)收益率为8.3%。

 

7.旧金山联邦储备银行The Rate of Return on Everything, 1870–2015年的145年间房价复合回报率10.6%

  投资收益(收益率)+资本利得(价格变动)=总回报:名义利率,房地产的复合回报率10.6%(使用几何平均值),股票复合增长率8.6%;同期,实际利率,房地产的复合回报率6.6%(使用几何平均值),股票复合增长率4.6%。名义利率与实际利率差值为4%(通胀率) 同期,住房回报率的标准差为10%,股票回报率的标准差为22%。扣除房租收益率约2.6%后,房地产的增值率年8%左右。

 

8.  恒大研究院《全球房价大趋势》1970-2017年47年间,按美元计价,全球房价年增值率不超过8%。

      统计21个国家(地区)的房价:按照美元计价,年均增值超8.2%(涨幅超40倍)的,仅新西兰唯一国家超过8%。 年增值率7%~7.5%的,有澳大利亚、英国、西班牙、中国香港、挪威、爱尔兰、荷兰7个。年增值率5%~6.6%的,有加拿大、比利时、丹麦、法国、瑞典、意大利、芬兰、日本等10个国家。年增值率4.5%以下的,有美国、韩国、德国、马来西亚、南非、泰国等国家。

 

9.中国房地产信托产品收益率:2002~2018年16年间,年收益率7%~8%

2002年7月中国出现第一个信托产品,至2018年,16年间,房地产信托产品平均年收益率在7%~8%

 

10.千赢国际手机版官方不动产投资理财收益率:1996~2018年间22年间,年收益率7~8%

1996年至2018年,千赢国际手机版官方不动产投资理财回报率一般为7%~8%


11.  上海静安区沁园邨阮玲玉的故居:1933~2019年间86年来,年增值率在7.2%。

       1933年,茶叶大王唐季珊用十根金条买下这幢三层小洋房送给阮玲玉。十根金条约等于3125克黄金。这幢约62平米的西班牙式洋房,如今则是上海市优秀历史建筑。2019年3月沁园邨房价约为12万/平米,总房价约744万,约等于26571克黄金,相当于85根金条,1933年至2019年的86年间,房价对黄金累计翻了8.5倍,年递增率2.5%。加上黄金兑人民币年增值率约4.7%,则86年来,以人民币计算的年增值率在7.2%左右。


12.   上海黄浦区龙门村:1936年~2019年83年间,年增长率7.7%

     1999年被公布为第三批“上海市优秀历史建筑”,2004年被列为“黄浦区登记不可移动文物”,永不动迁。1936年左右,有个交易案例:10根金条(3125克黄金)买下93号的三层住房共150平方米。2019年3月,龙门村150平方米房价行情总价1000万,相当于黄金35.7克。以黄金为结算的话,从1936年至2019年83年间,该房屋价值兑黄金的年递增率为3%。另外,黄金兑人民币年增值率约4.7%。


 

总结:

        千赢国际手机版官方孙敦浩通过对以上统计数据的研究分析,提出了假说:“房价递增率7~8%规律”:只要投资的住房足够多,投资的时间足够长,房价年递增率低于8%,但超过黄金递增率,大概率分布在7%~8%之间。买房理财是可靠的,且波动性较小。

       例外情况有三类:

一、短期炒作,在最低点买入后1~3年内的最高点卖出,年回报率超过20%也可能。

二、中期固定,在某一段时期,因为政治、战争、政策、经济、交通、人口等重大因素影响,导致城市盛衰、城市内部区位迁移,10~30年内房价出现持续上涨年10%以上或下跌。

三、长期换仓,个别天才,在全球范围内,跟随不动产的内在规律,30~300年,不断换仓最具潜力的国家和城市,可以实现年8%以上回报率。

          

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