如果不是熟人,你在街上一定认不出威尔森夫妇。这对身价过亿的夫妇仍开二手车,从不出国度假,只有与房地产经纪人打交道时,才会拿出体面的衣服营造形象。


      房价增值率远远大于贷款利率

      福格斯·威尔森夫妇原来是数学老师,后来他们研究楼市发现,过去的一个世纪里,伦敦地区的房价年增长率高达10%,唯一能阻止房价增长的办法是建造更多的房子。”但是政府出于环境因素等原因,不可能增建房屋,英国住房一直处于短缺状态。

    英国经济低迷,房地产价格下降,利率下降,银行拼命贷款。作为中学教师,她发现班级人数每年都在增长,她意识到,从根本上,每个人都需要自己的房子,

      1996年,英国开始推行每月只付利息不还本的气球式抵押贷款,抵押贷款利率也降到4%以下,远远低于房价增值率10%。威尔森夫妇看准了这个利好政策,双双辞去教师工作,开始专业炒房生涯。

     2003年是形势最好的一年,他们买进了350套房子,几乎每天一套。

     

      低首付高贷款

   “永远不要用自己的钱”是威尔森夫妇炒房的第一黄金定律。将首付降到最低比例,并将房子按揭,不断从银行贷出资金,滚动投资作为买另一房子的首付。

      1991年的时候,英国经济低迷,房地产市场落到最低点,威尔森夫妇拍卖会购买的第一套房价格9.8万英镑,而当时他们银行户头里只有1万英镑,成交后找银行按揭。

     1994年,他们在一次拍卖会上以4.4万英镑拍下一套房子,可是没过两天,他们发现这套房子隔壁的一套挂牌价不过5.8万英镑。两人觉得自己买贵了,便试着打电话给中介,表示只能出3万英镑。中介先是拒绝了,在威尔森夫妇不报希望的几天后,中介又同意了他们的砍价3万!。于是威尔森夫妇来到银行办抵押贷款,银行给出的房屋估价竟然是12万英镑!夫妇俩毫不犹豫地向银行借到了其能提供的最高额度——10万英镑,高评高贷,不用自己的钱。绝不要用“自己”的钱炒房,威尔森太太得出这样的结论。

      

       以租还贷

       他们大多数房产都是在拍卖会上买入的,他们买房主要是为了出租,用租金还贷,而从拍卖场买房,都是有保障的租约,他们就不必再重新找租客了。

      他们认为理想的投资目标是价值18万英镑左右的房产,因为这个价位的房产比较容易租售出去。此外,带宽敞的院子和停车位的房产更易保值、升值。

      威尔森夫妇从1991年起投资房地产,近20年来最多坐拥910多套房子,市值最高时高达2.5亿英镑。

     

       选择有潜力的区位

       威尔森选择投资房产时,始终坚持不在自己不熟悉或者太远的区域置业,他们所有的房产都在离他们住所40分钟车程的范围之内—200套在梅德斯通,320套在阿什福德,他们甚至在一条街道上买了15套房子。

       阿什福德原来的房价很低,但后来英法海底隧道贯通,当地成为英国最热门的房地产市场。2006年,阿什福德至伦敦的高速铁路的开通,使当地的房地产价格迅速飙升。

      正是这种投资理念,他们购置的房产价格在金融危机中下跌后不久就恢复了原位。以位于阿什福德的一套三居室房子为例,威尔森夫妇在2001年9月以10.2万英镑买入,首付为1.53万英镑,而现在价值高达22.5万英镑,资本回报率高达804%。


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