2017年3季度前房价大幅上涨,租金收益率快速降低,而2017年3季度后,房价涨幅开始震荡收窄。

    2018年开始,经济增速下滑,实体经济低迷导致租房需求减小,而同时楼市持续繁荣,部分城市租赁住房供应量较大,但收入没有增加,导致供大于求,租金下跌。导致2019年一季度租金收益率下滑较明显。

   二三线城市的租金收益率从2016年二季度的3.4%下降到2017年三季度的2.7%左右;2017年三季度至2018年二季度一直维持在2.6%至2.8%的范围内,走势平稳;2018年二季度后,租金收益率开始缓慢降低至2.5%左右。主要原因是:2018年三季度,房价涨幅较大,其中三线城市达到9%。而且,2018年三季度后租金下跌明显。

  


       一线城市的租金收益率:从2016年二季度的2.0%下降到2017年一季度的1.5%;2017年一季度至2018年一季度维持在1.5%至1.6%的范围内;2018年一季度至三季度逐步上升至1.8%,主要原因是房价涨幅收窄;2018年三季度至2019年一季度微幅降低,主要原因是租金涨幅收窄。

   下表:北上广深4个城市的租金收益率环比涨幅分别为0%、1%、-6%和-3%,其中广州租金收益率降低是因为租金下降较明显,而深圳租金收益率降低主要是因为房价上涨。4城的同比涨幅分别为8%、14%、10%和7%,其中上海和广州租金收益率相比去年同期上升较大,主要是因为租金增长较快而房价保持稳定。


     下表:租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、青岛(1.4%)、福州(1.5%)、深圳(1.6%)和石家庄(1.7%),他们的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,租金涨幅远小于房价涨幅,因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

    

    

     下表:一季度,环比涨幅为正的城市仅8城,这是因为一季度大部分二三线城市租金环比下降而总体房价变化较小。从排行中可以看出,涨幅较大的5个城市分别为杭州(5%)、济南(4%)、石家庄(3%)、牡丹江(2%)和太原(2%)。

     


       下表:租金收益率的同比涨幅进行排序。涨幅较大的5个城市分别为天津(16%)、上海(14%)、武汉(13%)、石家庄(13%)和成都(13%)。该类城市租金同比涨幅较大,而房价同比微幅上涨或下跌。

西部新一线城市重庆、西安,因为租金下跌,导致租金收益率下跌。

   

      

       从Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率来看,伦敦为3.1%左右,纽约4.7%左右,洛杉矶5.7%左右,东京4.3%左右,大阪6%左右,与之相比我国部分城市的租金收益率处于过低水平,说明我国租金与房价的背离度较高。


    我国部分城市长期以来租金收益率较低,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求,房价与租金背离,说明房价存在一定程度的泡沫。

    一季度部分城市房地产市场出现了“小阳春”,而4月19日政治局会议重提“房住不炒”、“一城一策”,并强调“城市政府主体责任的长效调控机制”,预计2019年房价将维持窄幅波动。(易居研究院)


   

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2019年一季度 城市租金收益率下跌

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