2019年5月23日,中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》。

 

蓝皮书指出,2019年,住宅市场去库存基本成功实现预期目标;因城施策和分类调控实施效果开始显现;住宅价格上涨趋势未变。


2018年商品住宅平均销售价格增长12.2%,明显高于预期。预测2019年住宅销售平均价格约9206元/平方米,预期价格增长7.6%,这是全国平均水平。

 

“可以推测,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。”蓝皮书显示,2019年,住宅价格上涨趋势未变,应对部分重点城市加强多层面的预测、监测和预警,将防止价格刺激市场引发大幅波动作为调控的重点目标。


近几个月,楼市小阳春持续蔓延。国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示,新房价格环比上涨的城市增至67个,有业内人士指出,这是最近四年以来,新房价格环比上涨城市数量最多的一次。

 

尤其是一线城市,新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。此外,二线城市的新房价格涨幅扩大,二手房涨幅回落;三线城市新房价格涨幅回落,二手房涨幅微扩。


“2019年房地产市场将会呈现一个平稳回调的态势,全年商品住房销售增速有可能呈现放缓趋势,房价涨幅将会整体回落,土地市场交易也将回归理性。”蓝皮书执行主编、研究员王业强表示。

 

政策可能适度放松

 

2019年的房地产调控政策会有什么样的变化?

 

根据蓝皮书,2019年,房地产政策仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”原则,但在行业内外部需求因素的影响下可能适度放松。


具体来看,一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点,适当松动过紧的行政管制措施,在政策边际改善之下,市场成交活跃度将有所提升,销售面积同比可能实现小幅增长。

 

三四线城市区别对待棚改安置,已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底,加之市场需求透支,市场销售有可能进一步回落。

 

“房地产调控政策分化是大势所趋。‘一城一策’体现了政策的灵活性,更加注重各地政府在房地产调控中的主体责任和自主权的扩大。”蓝皮书显示,预计政策调整以结构化方式进行,各地将充分发挥城市政府的主体责任,自下而上,实行局部试探性微调。


另外,王业强表示,稳健的货币政策松紧适度的总基调基本确定,不可能是“大水漫灌”的态势,2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市刺激的作用相对比较有限。



房地产仍存较大发展空间

 

放眼未来,房地产市场发展与城镇化建设密切相关,因为人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新改造等都会产生住房需求。

 

蓝皮书指出,持续提高的城镇化水平仍然是中国房地产市场发展的根本驱动力。《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出,到2020年,城镇化水平和质量稳步提升,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

 

2018年中国大陆总人口13.9538亿人,其中,城镇常住人口8.3137亿人,比2017年末增加1790万人;城镇人口占总人口比重(城镇化率)为59.58%,比2017年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%,比上年末提高1.02个百分点。

 

“短期可以预见,2019年,城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上,房地产市场仍存在较大发展空间。”蓝皮书显示。



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