东京都,是一个行政范围,指日本的首都,行政辖区面积2190km², 包括中心23 区(面积626.7km²)、近郊区和市镇,2015年总人口为1351万人。这个2190平方公里。  

对比上海市:外环线以内664平方公里的中心城区(约等于东京中心23区),再加上虹桥、川沙、宝山、闵行等 4 个主城片区,上海的主城区总面积约1160 平方公里,总人口1400 万人。面积是东京都的一半,人口一样,上海主城区人口密度是东京都的2倍!上海G1501绕城高速公里以内,面积约2500平方公里.半径约28公里左右,稍大于东京都的2190平方公里。  

 

东京都市圈,是东京都及其周边居民日常工作和通勤的空间范围,包括“一都三县”,即东京都、神奈川县、千叶县和琦玉县,面积1.35万km², 2015年该区域总人口为3612万人。

对比上海苏州:上海面积6340km²,苏州面积8488km²,两市面积之和为1.48万km²,稍大于东京都市圈的1.35万km²;2018年上海常住人口2423万和苏州常住人口1072万之和为3495万,人口稍小于东京都市圈的3612万人。沪苏都市圈的人口密度和东京都市圈相当。

 

首都圈,属于区域规划范畴,包括东京都市圈及其周边的山梨县、群马县、枥木县和茨城县四县,总面积3.66 万km², 人口4382万人。与“一都三县”不同,首都圈外围四县与东京都的日常经济社会网络联系并不密切。

对比上海、苏州、无锡、嘉兴:四市总人口4600万人约2.4万km²,四市人口和东京首都圈4382万人相当,四市面积2.4万km²比东京首都圈3.66km²小50%。上海苏州无锡嘉兴四市的总人口密度超过东京首都圈的50%。


          图1 东京都、东京都市圈、首都圈空间边界比较

 

    

  东京都市圈空间结构演变也大致经历了集聚、扩散和再集聚三个阶段。

 

第一阶段,1920-1945年 期间25年 城市集聚阶段。

 

 在1920年代初,东京都市圈的建成区范围主要集中在东京都中心23区内,人口聚集程度非常高。此后,人口仍持续涌入,城市虽然有所扩张,但是中心区的人口密度仍然较高,到1940年代初期,东京都人口已增至735.5 万人(日本总务省统计局,2017)。

 

第二阶段,1950-1990年 期间40年 城市扩散阶段 轨道交通引导郊区人口聚集

 

  1945日本战败之后,开始了东京都重建工作,此时,主张抑制大城市发展的学者占据主导地位,提出抑制大都市扩张,振兴中小城市与农村。由其负责编制的东京都战后重建规划中,基本思路就是抑制大城市,控制城市中心区发展。虽然东京都在战前人口就已达到650万人,但是重建规划仍将未来预期人口设定为350万人。

  1954 年制定的第一次首都圈规划中,也基本上延续了东京都重建规划中抑制大城市发展的理念,同时模仿英国大伦敦规划,在规划中布置环形绿带和新城。然而,这版规划很快就被发现并不适合日本国情,规划期限为20年,预测首都圈人口将达到2660万。但实际人口增长速度则远超预期,规划实施10年后,首都圈人口就已达到2696万人。这不仅说明此前的人口预测有问题,更深层上则是源自对一个基本问题的争论:到底是要抑制大城市还是要鼓励大城市发展?

  除人口数量远超预期之外,规划中的绿带也基本上失效。一方面由于围绕中心城区划定的绿带区域内,新增人口的住房需求旺盛,日本的土地私有观念又非常强,土地所有者可以通过出售地块建房获取巨大收益;而另一方面,地方政府通过房地产税等方式从土地开发中获益,所以在很大程度上也是漠视、甚至纵容土地所有者侵占绿地,导致到1960年代,东京都周边划定的绿带区域实际上已被大量蚕食。

  1960第二版首都圈规划,大都市“肯定论”确立,认为大量人口涌向大城市是必然趋势,大城市病的成因是由于城市空间结构不合理、设施不足造成,因此主张重构大都市内部空间结构,反对大都市分散化布局。通过集中、宏大的方式来组织空间,强化和改造城市中心区。目标设定和管制方式都发生很大改变。

  第一版首都圈规划将东京都中心部划定为建设区,周边地区则环绕绿带,在绿带之外设置新城和产业区。第二版,在城市中心区与新城之间不再设定环状绿带,而是直接将城市规划区分为建设区和限建区,其控制方式也更接近于通过划定城市开发边界来管理城市空间拓展;

  鉴于日本土地私有产权意识很强,以及地方政府财政高度依赖房产税的特点,单纯依靠限制方式管制土地开发效果并不明显。第二次首都圈规划,轨道交通引导开发的模式则比较有效,即合理平衡了基础设施高额投资与土地开发收益,同时也缓解了中心区密度过高以及“摊大饼”式的城市蔓延。
  由于轨道交通建设需要大量投资,单靠营运难以实现资金平衡,政府通过法规保障轨道交通建设者可以通过其它方式,诸如轨道站点周边的住宅开发、商场运营,获得利润来补偿基础设施的投入。最终,这种基于轨道站点的开发方式也使得东京都市圈形成比较明显的手指状空间结构模式(图3)。

   1972年开始,日本的住宅开发总量就已经呈现下降趋势。在1982年,中曾根康弘就任日本首相,随着东京都房地产泡沫崩塌,启动了放松管制、刺激经济、促进市场发展的一系列举措,而城市开发则是其政策的重点领域之一。在其上任之初,就命令日本建设省审查东京都山手线范围内(半径10km的中心区,面积约2400hm²) 的区划,增加地块的建筑高度上限和容积率上限,并允许土地所有者将其未使用的容积率,通过开发权转移方式,出售给其它土地所有者或开发商。另外,在限建区内增加了允许建设项目类型,同时还规定限建区内如果能够提供合理的开发规划,也可以转变为建设区。

   因为规划政策的调整,人口发生变化,自1950年开始,日本经济开始腾飞,东京都人口迅速增加,城市区域也快速扩张。1950 年至1965 年期间, 东京都人口627.8 万人增至1087.0 万人,增长率为73.1%,而同期周边琦玉、千叶、神奈川三县的人口增长率则分别为40.5%、26.3 %、78.1%。自1965 年开始,轨道交通引导东京都市圈的郊区化进程开始明显,东京都人口增长速度小于周边三县。到了1980年代末,日本的经济泡沫崩塌,人口继续缓慢向外疏解。1965 年至1990年期间, 东京都的人口增长率仅为9.1%,而同期琦玉、千叶、神奈川三县的人口增长率则分别为112.4%、105.6%、80.1% (图2)。

 

图2 日本首都圈内各都县五年期人口增长率变化(1920—2015年)

 

 

第三阶段,1991年-2019年 期间27年 城市再集聚阶段 加大中心区容积率

 

  随着经济泡沫在1991年崩塌,日本经济进入了长期的衰退期,土地价值暴跌。因此,日本中央政府鼓励高强度开发来刺激房地产业,放松规划管制,尤其东京都中心部的管制。 

 在1989年颁布的《土地基本法》和1992年的《都市计画法修正》中,规定将城市总体规划的主要权力让渡给地方政府,并且明确公众参与规划的权利。此时中央政府已经难以通过直接干预地方规划的方式实施政策。因为规划事权已经让渡给地方政府,许多地方政府并不认同高强度的再开发。一方面是因为高强度的开发会破坏社区的原有环境和氛围,引起本地居民的强烈反对;而另外一方面,分权化趋势也使得地方政府越来越关注本地居民的意愿,而非完全贯彻日本中央政府经济发展导向的政策意图。 

 因此,日本中央政府转而通过修改法规中的标准来推进制度的转型。规划编制权虽然已经下放给地方政府,但是规划所采用的用地强度标准仍由中央政府来制定。 

  具体措施包括: 

  第一,调整修改容积率计算方法,地下室、电梯、过道、门厅不再纳入容积率计算面积;

  第二,放松限高管控,在规定的道路中心线距离之外,建筑物高度不再受日照斜线的控制;

  第三,容积率转移由申请审核制调整为申请备案制,在法规允许的区域内容积率转移不需要经过地方政府审批;

  第四,颁布《都市再生特别措施法》,划定都市再生区,简化土地利用强度调整的行政程序,鼓励高强度再开发,降低东京的职住成本,提升城市竞争力。

  在这些政策推动下,东京都中心区的城市再开发项目逐渐增多,居住人口数量增幅也开始超过郊区。尽管日本全国总人口数量在2005 年之后开始减少,但东京都市圈(特别是东京都) 的人口却在持续增长。

  1995年至2015 年,东京都心23 区人口增幅为16.4%,而同期东京都和东京都市圈的人口平均增幅分别为14.8%和13.6%。周边琦玉、千叶、神奈川三县的人口增长率则分别为7.4%、7.3%、10.7%。而东京都市圈之外的茨城、栎木、群马和山梨四县,人口减少趋势则更为明显,同期人口增长率分别为-1.29%、-0.45%、-1.55%、-5.33%。

  对比上海:常住人口1995年1410万,到2015年2410万,20年暴增1000万,增幅71%,其中2002年1625万人到2013年2415万人,11年间暴增790万,增幅近50%。

 

  

  土地利用结构变化(见图3)


  东京都市圈1960、1970 年代建设用地数量和空间范围扩张很快。

  在1960—1980 年期间,东京都建设用地年均增长735hm², 其中商业用地年均增长39.4hm², 工业用地年均增长49.0hm²,住宅用地年均增长738.8hm²。1980 年代之后建设用地仍保持扩张趋势,但速度开始变缓。1980年至2000年期间,东京都年均建设用地增长量为240.2hm²,仅为之前的1/3 左右。此外,建设用地的内部结构也有较大改变,工业用地和商业用地数量都大幅减少。2000年之后,空间扩张需求进一步放缓,城市用地扩张趋势已很不明显。但是,东京圈内部的空间结构仍然在改变。东京都的建设用地仍在缓慢增长,每年新增用地约150hm²,其中商业用地每年新增8.7hm²,住宅用地每年新增180hm²,而工业用地则年均减少39.2 hm²。尤其在东京都的中心23 区,城市再开发行为仍非常活跃。到2015年,东京都住宅用地已占其建设用地比例的86.6%,而工业用地则由1960 年代初的峰值13.5% 降至6%,而商业用地比例则由9.02%降至4.93%。

 

 

图3 东京都市圈建设用地扩张(1960—2005年)


   东京的建都


  公元794年,日本把国都迁到平安京(京都市),京都建都时间长达千年,又称千年国都,和中国的长安(西安市)建都时间一样的历史悠久。明治维新建立新政权,于明治元年(1868年),将国都从内陆城市平安京(位于京都盆地)迁到滨海城市江户(位于东京平原)。

       自1603年,德川家康在江户开设德川幕府,经过两百多年的经营,到迁都之日,江户已经成为日本的经济、文化中心。据1693年的人口数据,江户的人口已超100万,超过了当时世界上最繁华的城市伦敦

      

  千赢国际手机版官方不动产财富研究人员发现:2018年的上海苏州都市圈,已经达到了东京都市圈的规模,上海常住人口2018年的2423万到2035年规划的2500万,未来每年只有5万人口的增长空间。地缘政治、交通区位、法律政策、人口腹地、经济基础,是城市发展的五大因素,千赢国际手机版官方判断,上海城市高速扩张的时代已经过去。

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