大    康百万庄园

  河洛康家位于河南省巩义市康店镇,因慈禧太后御赐“康百万”,康家庄园被称为康百万庄园,这个庄园约建于1600 年后,是一座纵跨明、清、民国三个时期的大型家族庄园总占地面积240多亩。保留下来的有栈房区、主宅区、南大院、作坊区、康氏家祠等10余个部分,建筑面积达6万多平方米,共33个庭院,53座楼房,73孔窑洞,571间房舍,里面有私塾学校、藏书楼。康氏庄园大门口悬挂一副对联富甲神州帆影物流三千里 德崇河洛光风霁月四百年”,河洛康家是中国历史上存续时间最长的不动产家族。论面积,也是全国三大庄园之首,比山西乔家大院大15倍。这座庞大的庄园历经四代人一百多年的建设,耗费了巨大财力2001年康家庄园被列为全国重点文物保护单位。

店起家 漕运发家

十四世纪末,明朝洪武年间,大约公元1368年~1398年,康家由山西洪洞县迁至巩义市康店镇最初开店铺立家在十六世纪初,大约公元1521年至1572年间明王朝从内忧外患的嘉靖,走向解除海禁的隆万开关时期,民间贸易逐渐活跃,康家第六世康绍敬,开始漕运发家。

兴家 耕读传家 

在十七世纪中期,大约1641年,李自成攻克洛阳,明朝福王朱常洵被杀,这个福王是明神宗朱翊钧的三子。康家收留逃难的福王落难的女儿,康家第十世传人康复吉娶了明朝福王的孙女朱氏朱氏出身皇族,通晓历史、极有远见,治家严禁,教育有方。她为康氏家族奠定了两大基石,第一,她从不主张子孙把“入世做官”当作人生的唯一追求,而是教育后代重视农商学而优而商,耕读传家。正是朱氏的第五代人康应魁,把康氏家族推向了不动产鼎盛第二,农为本,土地越多越好朱氏开始康家开始靠土地发家,赚钱就买地,土地无暴富,但土地更稳健,她是康氏不动产家族,后300年兴盛的真正奠基人。

留余治家

十九世纪中后期,太平天国内战,大清王朝从盛世走向衰败1862年后,为遏制捻军,清军实行的“坚壁清野,划河圈地”封锁黄河运河,凿沉所有船只,康家的航运船队遭受了灭顶之灾,“大河沉船”后,康家由全盛也转入衰败。

清朝同治十年,1871年,康家第十五世康道平提出了留余治家理念,以期更好的保住康家财富,由此,取堂号“留余堂”目的是守业。

故宫正大光明匾,山海关的天下第一关康家庄园“留余匾。这三块匾并称为中华三大名正大光明匾,是王朝集权的象征,自然是雍容华贵,仪态万千;天下第一关匾,是雄关漫道的凝聚,当然是气势恢宏,独霸山河;唯有留余匾,平淡朴素,谦和温润,却盛满了沉甸甸的思想和智慧。

康家庄园里悬挂的“留余匾”,上刻南宋名士留耕道人的《四留铭》“留有余,不尽之巧以还造化留有余,不尽之禄以还朝廷留有余,不尽之财以还百姓留有余,不尽之福以还子孙临事让人一步,自有余地临财放宽一分,自有余味。”以此教育子孙举善事、知进退,不可穷尽一切利益归己所有,保持人与社会的和谐取自儒家“财不可露尽,势不可使尽”的中庸思想。

上联下联:耜耕三省当思创业维 船行六河须防不世风浪”,康家的田产遍及豫鲁陕三省但家大业大之时更应常想到创业的艰辛。康家运输船虽然行遍中原六河,生意兴隆,但要时时防备意外的发生

康氏庄园牌匾楹联家训

首先康氏庄园有很多功德匾

 康家第十三世康云从:良田千顷(清廷赠)

 康家第十四世康应魁:良田千顷(清廷赠) 

    康家第十五世康道平:功垂桑梓(清廷赠)

 康家第十六世康无逸:孝廉方正(光绪皇帝诰授)

 康家第十七世康建德:神州富甲康百万(清廷慈禧封)

 康家第十七世康建勋:福星(当地百姓)

 康家第十七世康建壁:德泽齐鲁(山东赈捐局授)

 康家第十八世康庭煜:毁家纾难(百姓立)

   


康家庄园还有很多家训都以匾额悬挂,用以每天念到看到,耳濡目染:


康氏家训“经商结交务存吃亏心,酬酢务存退让心,日用务存节俭心,操持务存感恩心。愿使人鄙我疾,勿使人防我诈也,前人之愚,断非后人之智所可及,忠厚留有余。”在经商、结交的时候,有不怕吃亏的心理在与人应酬中要懂得谦虚礼让,在日常生活中要懂得节俭,并且还要有一颗感恩的心;别人看到我身上有毛病,看不起我,也不能让别人处处对我提防;前人的功德是非,是我们无法评断的,而我们后来所能做的是忠厚的留有余。经商德为本,买卖礼当先。

“克慎厥猷”这是一位监察御史为康所题楹联的横批,意思是能够小心谨慎的恪守道义,经商做事千万不能违反国家的政策一年买卖,十年福祸。楹联的内容是:处世无他莫若为善,传家有道还是读书”,“积善之家,必有余庆;积不善之家,必有余殃。”慎独,慎微,慎言,慎行,做到不仁之事不做,不义之财不取,不法之事不干。

“居贵敬,行贵俭;知所止,谦受益”,这十二个字的意思是,做人应心有所畏,言有所戒,行有所止,做到淡泊名利。


         

“顽然一块石,谁道有精神。岂知经镂刻,还能见天真”我们看到的这方石桌是以前康家主人组织家族子弟在八月十五拜祭月亮时所用。这方石桌就叫做“拜月桌”。而最为奇特之处,就是这拜月桌的桌面底部,主人精心篆刻了一篇发人深思的文章。它主要揭示这样一个道理:玉不琢不成器,人不教不成才。教育他们的子孙,一定要刻苦攻读、励志进取。

“志欲光前惟是读书教子,心存裕后莫如勤俭持家。”如果要为祖上争光,家族兴盛就必须教育子孙后代;如果要后代享福,现在就必须要勤俭持家。“忠厚传家远,诗书继代长”。


   

  商道无形 商道即人道,商品有形 商品即人品经商却没有固定的模式人要有创新思想;商品有其形状,人品也是看得见的


    

友以义交情可久,财从道取利方长”,朋友相互交往,要以“义”为重,只有在“义”的基础上才能感情持久庄稼半年熟,生意十年缘。财富的积累要依“道”而行,取之有道、诚信为本,才能源远流长。财自道生,利缘义取。

人弃我取人取我与乐观时变,商品为轻商德为重审世诚为。别人不要的我要,别人要的我就给予,要根据市场的变化适时调整营销策略商品是次要的,商德是主要的,要诚实守信,合法经营。

“审时度势诚信至上商之本,化智为利化利入义贾之根。”在经营中要依据对各种形势的综合判断,诚实守信经营,取得合法收益,再把这种收益融入民族和国家的大义之中。

品味世间情,有关生计货殖传常看;挂怀天下事,无益苍黎瓮缶书不读。意思是有关生计经营司马迁《史记·货殖列传》的书要经常看,对苍生百姓没有益处的书不要读,教育后人,要学以致用,心忧天下。


    

暗暗思量百计不如阴骘好 明明检点万般惟有读书高”。为人要常读书,不断检查自己的言行,提高自身修养,为善不扬名,独处不作恶,广积德,多助人,这样就会得到暗中庇佑,赐予福禄寿。反之,想方设法算计别人,到头来都是一场枉然。


   

“心术不可得罪于天地,言行要留好样与子孙”康家引用明末名将袁崇焕的这副楹联来警示子孙,要胸怀坦荡,光明磊落,只有这样才能给后代子孙留作榜样,而心术不正,投机钻营的人是要受到上天惩罚的。  

儒家文化核心的思想义礼智信”,也是康氏家训的要义。康氏家训是正统的儒家文化,家训的形式多以楹联匾额值得后人学习

谦虚谨慎、财从道取、读书教子、以诚为本、勤俭持家、学习创新、审时度势、多积善事、防范意外,等等这些家族文化,正是家族兴盛百年的秘诀

家族教育 人才辈出

康家第十一世康惠临终交代儿孙:祖上留下的财产传了几代,要传给大本事的后人没有把握,再悄悄地后传你无权扬撒。

康氏家族历代都非常注重家教,培养接班人的办法是,康家子弟十几岁时,就要经常随长辈一道出去经风雨、见世面,亲自感受赚钱的艰辛,体验经商的难处。

康家第十二世康大勇,兴盛时拥有良田千顷,但仍然要带着独生子康云从走河运、闯山东。数次经历后,康大勇又把康云从送到禹县(今禹州市),让其独自在禹县发展。后来,康云从在禹县从事药材、木材经营,赚钱买地,开拓了禹县、栾川、卢氏等药材、木材基地,家资亦富足一时。

康家第十四世康应魁(1773-1850年),浪子回头铸辉煌康应魁小时候,聪明又调皮,父亲康云从对其特别溺爱。后来康云意识到娇生惯养只会使儿子走歪路,他同时也明白了自己的父亲当初为什么对自己那么严格。养不教,父之过。

在康家,一般情况下,凡是家里人没有病都不吃纯面白馍,纯面白馍是用老招待客人和劳工的。康应魁为了骗得白面馍吃,便装模作样的咳嗽,哄骗自己的母亲。母亲心疼儿子,就给他白面馍吃。那一天,康应魁故技重施,但因肚子已经不饿,拿着百面馍头走出大门,啃了几口便随手丢掉。他哪里想到,自己的父亲就在身后监视着呢。

有一天,天上下着雨,康应魁没有去上学,康应魁没有去上学。康云从忍耐的限度终于到了极限,他把自己的儿子带进了康家祠堂。

康云从让儿子脱下了棉袄、裤子,又用麻绳捆上了儿子的胳膊。然后抓起墙角的荆条,塞到了脊梁后的绳子了,以示要负荆请罪。康云从牵着绳骰,带者康应魁来到了巍峨庄严的大殿里。走到祖先画像前,绳头交给了家族的长者,康云从含着泪向康应魁历数了自己祖先的辉煌,表达了惩罚他的目的和原因,并用放在祖先排位旁的竹条板狠狠地抽打康应魁的屁股。后来,族人抬起康应魁去医伤,康云从坐在那里放声痛哭,他不是不爱儿子,可他不能辜负祖先的重托。

也正是这一次大动家法,唤起了康应魁的责任感,让他明白了康家后人肩上的担子的分量——先人的遗志,父母的希望,社会的责任,后来正是康应魁把康氏家族推上了最鼎盛的辉煌。玉不琢不成器。

不动产家族的财富观念

康氏家族以土地为本,做漕运贸易,赚钱后就买地,生意做到哪里,就在哪里买地,贸易和土地相辅相成,土地是后盾,是压舱石,康家鼎盛时期土地拥有量,达到了18万亩,成为当时全国最大的不动产家族。“土能生白玉,地可发黄金”被康家视为兴盛家业的准则。

康氏家族在各地都设有土地产业管理机构——栈房。就是装卸货物的据点、土地出租的账房、存放粮棉的货仓,往来住宿的客房、出售货物的门店、购买土地的办公室。康氏家族兴盛之后,在河南、山东、陕西三省分设了很多栈房(相当于各地分公司),康家的栈房分高、中、低三级,高级栈房设在重要城市和黄河大码头上,如西安府、开封府、济南府等,相当于陕西、河山东三个省级管理中心,总部400年不变,一直就在洛河岸边的康店镇,因为运河航运也是400年未变。

康氏家族设有义仓专为储存备荒的粮食,可以应对土地风险。在丰年和平年,按地亩数提纯粮食,一亩地大约存一升,合市秤约五斤。库存量规模,要达到连续熬过两年大灾的消耗量超过这个规模后,不再提存粮食义仓里每批粮食不超过两年更换新粮,足以应对各种旱灾、涝灾、蝗灾、战火,不仅保证家族的安全,还可以救济很多灾民,积善积德。这种义仓和今天的国家储备粮库,具有一样的功效。义仓是康氏不动产家族持续400年的秘诀之一。

同时代的巨富家族相比山西祁县乔家大院乔致庸家族所经营的金融票号不同,康家做的是土地经营;和徽州歙县鲍志道家族官盐起家不同,康家是平民漕运起家;和徽州绩溪墨业巨商胡开文家族相比,康家多了千顷良田。 


康氏不动产家族的历史机遇

第一次机遇清王朝入主中原后,经过康熙皇帝内除鳌拜,外平三藩和统一台湾,征剿葛尔丹,完成了祖国的统一大业,社会空前安定。繁荣经济,发展生产的大环境已经形成,康熙提出治理黄河和发展漕运。

康家十二世传人康大勇正好生逢康熙盛世,他审时度势,利用清初康熙皇帝发展漕运的政策,捷足先登,利用家门前洛河的便利条件,办起来船运业,大河行船,把粮食、棉花、布等运往开封、洛阳、西安,进而发展到山东、北京、杭州等地。再将山东的食盐、海产品以及南方的茶叶、丝绸等运回来。山东济南、临清、兰水等地,大量购买土地,建立产业,"先有康大勇,后有兰水城",使康的经济势力范围,由中原扩大到鲁南广大地区和江、淮一带。天时、地利,人和,给康氏家族兴旺昌盛打下了牢固基础。

二次机遇, 嘉庆年间,康家第十四康应魁1773年~1850年)赶上了乾隆盛世的余晖,他在陕西开辟康家基地,他把泾阳一条长街的布市统统吃下,掌控了中国大西北匹批发市场。陕西泾阳的黄土地非常适宜种棉花,在泾阳购置了大量土地来种植棉花这就降低了生产布匹的原料成本。

清廷镇压白莲教之康家凭借着巨大面积的棉花产量拿到了清军十年的军需合同,供应全军棉花、布匹泾阳基地后,又增加了三原、富平等棉花基地,"先有康崇公,后有泾阳城"加上祖父康大勇之前在山东购置的土地此时使康土地达十八万亩,康家再次挂“良田千顷”金字招牌棉花、布匹、丝绸、粮食、木材、药材,不计其数,康氏家族实现了买地、种植、运输、经营的一体化

康应魁创造了不动产家族的鼎盛时代。“富甲三省,船行六河”富甲豫、鲁、陕三省,船行洛、黄、运、泾、渭、沂六河,民谚称其“头枕泾阳、西安,脚踏临沂、济南;马跑千里不吃别家草,人行千里尽是康家田”。康百万、沈万山、阮子兰被中国民间称为“三大活财神”。

       400年不动产家族的灭亡教训

第一个教训铁路开始颠覆河运工业开始颠覆农业,但康家后人没有这个商业远见,或者虽有远见,但已懒惰,因为富的太久。

1909年京汉铁路和陇海铁路铁路相继通车,铁路取代了河运,铁路交通中心郑县(现在的郑州)取得了康店镇的河运地位。康家人耕读传家,只读圣贤书,丝毫不了解全球发生的工业革命,无法预见铁路运输颠覆城镇的命运,位于康店镇价值连城的康百万庄园也气数已尽,成了不值钱的一堆砖头,不动产变成不动砖。随着人口的增多,康家不断扩建庄园,其规模之大,时间之长,规格之高耗费之巨,都是罕见的

1909年只有10万人口的郑县,到2020年变成1000万人口的国家中心城市省会郑州,110年人口暴涨100倍,房价也暴涨100倍。

全球工业革命,推动了中国城市工业的发展,产业工人大量出现,城市人口大量流入,城市不动产的价值开始起飞,中国千年的耕读文明,开始被城市文明所取代,康家坚守耕读文化,无法革新自己,死守农村土地,没有换仓到城市土地,康家的农村庄园没有换仓到城市别墅。不动产都有自己的气数,必须在鼎盛时卖出,然后换仓到有上升潜力的地区、城市。

第二个教训,20世纪初的民国,是中华民族2000年历史上最落后的时期,工业革命正常全球迎来大发展,康家人没有这个全球远见。军阀混战、日军占领、国军内战,中华大地生灵涂炭。当时,世界列强远远超越了中国,康家的手工业,根本不是洋人机器工业对手,康家运河里的帆船,洋人的蒸汽轮船,随着洋人势力逐渐深入内陆,康家也就逐渐没落。康家后人读书迂腐,缺乏全球远见,既不能逆势改命,也不知出海发展,只能坐等国破家亡。

当时,假如,康家卖出一半以上的土地,从小镇康店,换仓到通商口岸上海或广州,这里汇聚着全球信息,就会发现海内外的新商路,也许就可以避免家族灭亡的命运。

千赢国际手机版官方孙敦浩有言:不动产的命门是政治,不动产的气数是地缘,不动产的活路是换仓。

光绪皇帝和慈禧太后从西安返回北京途中路过康店,康家第十七世康鸿猷独自出资迎驾慈禧太后耗银百万。他只看到清廷,看不到全球。其时康家已到了入不敷出的地步,为了装脸面,康鸿猷大事铺张,后来,他卖地筹钱又给皇上敬献白银百万两因为他缺乏政治眼光。光绪二十九年,康家收到清廷赏赐的“神州甲富康百万”的金匾。康鸿猷读圣贤书,为了虚名,加剧了家族衰落

第三个教训,康氏家族财富传承,从诸子均分开始,富不及三代。康家在十五世之前,也是选择少数几个优秀继承人,管理家业,有顺记、魁记、崇义德少量几个商号康氏第十四代康应魁是康家400年中最鼎盛的掌门人,对财富传承也很有远见,他有三个儿子,大儿子康道顺自幼好学,志不在经商;三儿子痴迷武学;只有次子康道平文武兼备,颇有生意头脑,于是指定康道平成为了康接班人长子康道顺则在一旁辅助弟弟做生意。

第十世的朱氏夫人定下一夫一妻的家规后,到第十六世,人丁并不太多家族财富传承是集中管理不分家,任人唯贤。自十六世后,家族财富传承开始诸子均分,有的继承人不善于经营有的继承人吸毒败家更有继承人早逝,家产旁落。十八世康庭兰较有远见,但他继承的家产却很少,他无法挽狂澜于既倒,扶大厦之将倾。

康家家规自古戒赌到晚清时期,外国鸦片倾销中国,家族后人很多人染上毒瘾,坐吃山空,康建璧曾经因误杀了吸毒的弟弟,坐牢6年。

康庭兰预见到郑州的崛起和城市工业的未来,在家族的全部反对中,他独自跑到郑州开办的棉花打包厂和花行他卖出自己继承来的很少的一份家产,资本不够,就去中国银行贷款10万元1937年,运往上海的货物被日军烧毁、发往天津的货物被抢,同时“中国银行”10万贷款被,康庭兰撑不住,不久病亡。

康氏家族,庞大不动产家业的传承,假如,不采取诸子均分,而是采取传承唯贤,在众多的继承人中间,选取少数几个特别优秀的人,每人独立管理一部分产业,并让他们保持适当的竞争,让其他平庸的继承人,只有房租收益权,而无不动产处置权。也许可以为康家续命。因为,平庸的、短寿的、沾赌毒的继承人,即使分到了家产,他迟早会亏掉、被骗掉。既然最终归零,还不如保证他更长久的分红。

诸子均分,只是儒家文化中父慈子孝的政治正确,在残酷的基因竞争中,这是对抗自然规律的徒劳。

《周易·系辞下》有言:“德不配位,必有灾殃;德薄而位尊,智小而谋大,力小而任重,鲜不及矣。”

第四个教训,1948年的农村土改,1954年的公私联营,是封建主义、资本主义向社会主义的转变,是千年一遇的政治变局,也是千年一遇的人财格式化,康家没有这个政治远见。农村土地,因为雇佣大量的农民,定性为剥削,所以土地和房屋被农会分给农民;城市工厂,因为雇佣大量的工人,也是定性为剥削,所以资本家的房屋被工会分给工人。康家尽管没有民愤,还一直被百姓赞为康善人,但是,农田多,就是地主,有剥削,就被没收。当时也有例外,上海1949年前的很多房产,解放后,并没有被没收,因为城里的别墅、房产不属于农耕土地,产权人既不属于剥削阶级,也不属于敌伪。

当时土改中,家后人共有40人,除去在外学和迁居外地的15人剩下的25人都被划为地主成分田地分给贫农,庄园收归国有。康家子孙种,有的因地主成分娶不上媳妇,基因传承自然断绝。这个中国最大的庄园,其1/3的房屋被征用,用作学校、邮局等机关,其他2/3分给了贫农。传说,从康家分给村民的家具,排了15公里长。

400年的康氏不动产家族,几乎富可敌国,假若不是一夫一妻制,必然人丁兴旺,到民国时代,后人就不是40人,而会超过400人,按照迁出40%国内外求学的概率,人、地、财,必会分散到海内外。康家的命运也将改写。    

《礼记 大学》有言有人斯有土有土斯有财

地产恒久远,家族永流传

从康氏第六世康绍敬至十八世康庭兰,从十六世纪初的明朝中期,平民起家,不做官商,遵崇商道,康氏家族经历了明末清初的改朝换代,经历了晚清到民国的政权更迭,经历了军阀混战、日寇侵略、国军内战,一直持续到1948年的土地改革。这个中国历史上最悠久的商业家族,土里刨金400年,堪称奇迹!钱埋土里,房产证是最好的存款折,正是康氏家族持续400年的秘诀。

《史记》:“以末致财, 以本守之”。

(文|千赢国际手机版官方孙敦浩)


荣氏家族120年传奇
土地新政 对城市化和房价的影响

上一篇:

下一篇:

河洛康家 400年不动产家族

本网站由阿里云提供云计算及安全服务