2020年3月12日,《国务院关于授权和委托用地审批权的决定发布。此次“土地新政”,将有力推进中国城市进程,更好的实现“人地挂钩”。对于一二线城市来说,增加土地供应,降低城区密度,可以平抑房价,人口流入更多。对于小城市、县镇而言,人口加速流出、房价将会下跌。

此次土地新政的核心是两个:

一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准具体包含两块:

1、国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的;

2、在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的。

 

二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。包含三块:

1、永久基本农田转为建设用地审批事项”。

2、永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的”。

3、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项

 

三、首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。  

无论长三角一体化,还是珠三角一体化,无论雄安新区,还是成渝双城经济圈,正好都在这八个试点省市内。这四个“一体化”都急需突破原来的城市边界,都需要征用耕地和基本农田。 京津、长三角、大湾区和成渝,国家对城市的边界划出了最严格的“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”。 这也正是大城市房价飞涨的根源,因为大城市人口的流入量远远超过土地供应量,只能通过旧房拆迁增加建设用地,还要同时增加建筑的高度和密度,这样从房屋供应端,推高了房价的高成本。在需求端,不得不采取“限户籍、限购、限贷、摇号”等方式打压房价。未来增加大城市的土地供应,可以从根本上解决“房住不炒”的大问题。

     另外,2020年的新冠病毒,已经给高楼密布的城市社区带来巨大的隐患,需要把城区人口摊薄,未来增加城市土地供应,也可以解决这个问题了

早在2018年《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》:人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的,可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模。补充耕地由国家统筹的省、直辖市,应缴纳跨省域补充耕地资金

2019年4月8日,国家发改委2019年新型城镇化建设重点任务》中提出落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策。落实中央基建投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多城镇倾斜政策。在符合土地用途管制前提下,允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。

 2019年12月习主席在求是网《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文提出:要加快改革土地管理制度,建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。在国土空间规划、农村土地确权颁证基本完成的前提下,城乡建设用地供应指标使用应更多由省级政府统筹负责。要使优势地区有更大发展空间产业和人口向优势区域集中当然,北京、上海等特大城市要根据资源条件和功能定位合理管控人口规模

此次土地新政将会产生的效果:

1、 省级、副省级城市的城区范围将会快速向外延伸,同时也会吸引更多的人口流入城市和人口相辅相成

2、居住区的高度和密度将会降低,城市配套和品质会提升,将提高市民生活的舒适性 

3、旧城区将会以提质改造为主,拆迁量会大大降低。

4、大城市的土地值钱,会带来更多的土地拍卖收入,将会有力的支持各省的经济建设因为小城市和小县城的土地都是拍不上价的。
    北京上海的人口总量管控不变的情况下,中心城区人口会摊薄,例如上海的产业和人口向临港片区和青浦片区引导,北京的产业和人口向通州和雄安新区引导,人地矛盾最大的城市是深圳,未来人地矛盾可以有效缓解。

千赢国际手机版官方孙敦浩预测,到2035年,北京、上海、广州、成都、重庆,五个城市,人口达2000~2500万,武汉、深圳、天津、西安、杭州、郑州、南京、合肥、长沙,九个城市,人口达1500~1800万。

此次土地新政的实施,建设用地增加落户数量挂钩政策将会落到实处。大量的小城市、县城的人口面积将会收缩,其建设用将会被收回复垦,复垦的面积将会超过大城市占用的耕地面积,从而使全国的耕地总量变得更多。此次土地新政可谓利国利民。

 

 

国务院关于授权和委托用地审批权的决定全文

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

为贯彻落实党的十九届四中全会和中央经济工作会议精神,根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定,在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,进一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,赋予省级人民政府更大用地自主权,现决定如下:

一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起,按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定,对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定,对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起,对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项,以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项,国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年,具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制,根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果,对试点省份进行动态调整,对连续排名靠后或考核不合格的试点省份,国务院将收回委托。

三、有关要求。各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定,严格审查把关,特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地,切实保护耕地,节约集约用地,盘活存量土地,维护被征地农民合法权益,确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。

 

自然资源部要加强对各省、自治区、直辖市人民政府用地审批工作的指导和服务,明确审批要求和标准,切实提高审批质量和效率;要采取“双随机、一公开”等方式,加强对用地审批情况的监督检查,发现违规问题及时督促纠正,重大问题及时向国务院报告。


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